Goedemiddag
Goed bezig, je bent onderweg naar een succesvolle opstart.
Title Here
Description goes here.
Kredietaanvragen uitgelegd
Overweeg je als zelfstandige of via je vennootschap een pand te kopen of te bouwen? Dan komt daar al snel een financiering bij kijken. Maar hoe beoordeelt een bank zo’n kredietaanvraag?
In deze sessie geeft Dirk Van Speybroeck (ING) je een helder en praktisch inzicht in de basisprincipes van vastgoedfinanciering. Hij licht stap voor stap toe waar banken op letten: van vertrouwen en het motief van je aanvraag tot je financieel plan, terugbetalingscapaciteit, zekerheden en de bredere bankrelatie.
Zo weet je precies wat er verwacht wordt en ben je beter voorbereid om je kredietaanvraag succesvol te onderbouwen. Ideaal voor ondernemers die hun slaagkansen willen maximaliseren.
There has been a problem with Learn, please contact the administrator of the academy. Error code: 126692f2-e927-4bf7-b621-e4fd56a48320.
There has been a problem with Learn, please contact the administrator of the academy. Error code: 4b82b286-38b2-4212-9cdd-3b024873e7b9.
Kredietaanvragen: intro
Goeiedag, ik ben Dirk Van Speybroeck, business banker accountants en partnerships, plus ook startersambassadeur voor ING voor Oost- en West-Vlaanderen. Ik ga het vandaag met jullie hebben over het financieren van ofwel de aankoop of de bouw van een onroerend goed. En dit als eenmanszaak en/of als vennootschap.
Vooraleer ik daarmee begin, is het denk ik heel handig om de basisprincipes te bespreken die banken hanteren bij een dergelijke kredietaanvraag. Er zijn eigenlijk zes basisprincipes. Het eerste gaat over vertrouwen. We geven kredieten, dus we willen ook wel weten aan wie we die kredieten geven. Dus vertrouwen komt overeen met de 'wie?', maar ik kom daar straks wel verder op terug.
Het tweede aspect is het motief. Wat is eigenlijk de reden van de aanvraag? Wat willen jullie gefinancierd zien? Ook daar ga ik straks dieper op in. Het derde en het vierde kan ik eigenlijk wel gaan samennemen. Daar gaan we het hebben over de financiële situatie of als starter een financieel plan om dan ook te gaan bekijken wat de terugbetalingscapaciteit is en of dat krediet effectief perfect kan terugbetaald worden.
Het vijfde aspect: we geven kredieten, dus dat wil zeggen we nemen risico als bank, dus we gaan ook gaan kijken hoe dit ingedekt kan worden en ik zal dan straks ook dieper ingaan op de zekerheden. En dan een laatste puntje is eigenlijk de kwalitatieve bankrelatie die je aangaat als je een krediet aanvraagt.
Dus dat wil zeggen dat we daar willen dat je niet alleen het krediet aan de bank toevertrouwt, maar dat je ook de andere zaken zoals uw loondomiciliëring, uw verzekeringen, uw spaartegoeden ook toekent aan de bank die u dat krediet geeft.
Vertrouwen en motief
Dan gaan we ingaan op het eerste aspect. En dat eerste aspect is vertrouwen. Ja, oké, dan zijn daar soms FAVV-vergunningen voor nodig. Dan gaan we effectief ook gaan kijken vooraleer de kredieten worden vrijgegeven of die vergunningen al in orde zijn. We kijken uiteraard ook naar de sector, hè.
In welke sector wens je je zaak op te richten? En we gaan daar ook een beetje gaan kijken: oké, behoor je ergens tot de top drie van een bepaalde sector? Heel belangrijk ook bij bepaalde sectoren is dat je niet volledig afhankelijk bent van één leverancier of één klant.
Zodanig dat uw inkomsten die je genereert om dat krediet te gaan terugbetalen, dat die van verschillende zaken gaan binnenkomen en niet specifiek van één. Want als dat één leverancier of één klant is, die valt weg, ja, dan vallen eigenlijk ook uw inkomsten voor een groot stuk weg.
Dus dat is de 'wie'. Dus stel dat je een vennootschap bent. Als je een vennootschap gaat aankopen, gaan wij ook kijken: wie zijn de uiteindelijke begunstigen van die vennootschap? Welke trackrecord heb je eventueel al opgebouwd of hebben uw medevennoten opgebouwd en dergelijke meer.
Dus heel dat totale plaatje is heel belangrijk als bank om te weten dat effectief dat krediet door deze personen die deze aanvraag doen, of dat zij dat effectief perfect gaan terugbetalen in de toekomst. Heel belangrijk: de vorm van het krediet is afhankelijk van wat je specifiek aankoopt en hoe dat je dat aankoopt.
Stel dat je zegt van: ik koop een onroerend goed aan en ik ga dat maar voor minder dan 50% gebruiken als beroepsgebruik, dan zal de vorm van het krediet een hypothecair krediet zijn. Van zodra dat bij die aankoop het gebruik meer dan 50% professioneel wordt, dan gaan we naar een financiering of een verrichting op afbetaling, of naar een investeringskrediet, omdat het dan meer dan 50% zuiver en uitsluitend of zuiver en uitsluitend beroepsgebruik wordt.
Dus dit is een heel belangrijke parameter om te kijken: onder welke wetgeving val je? Maar ook: welke zijn de voorwaarden van die dergelijke kredieten? Maar ik kom daar straks verder op terug.
Dan effectief het motief zoals ik daarnet gezegd heb: als je koopt als particulier of als eenmanszaak met een gebruik van minder dan 50% professioneel, dan val je onder de wet van de hypothecaire kredieten. Dus dan is de aanvrager een persoon of een eenmanszaak.
De bestemming is effectief meestal onroerend. Maar je hebt veel meer mogelijkheden om dat hypothecaire krediet aan te gaan. Dat kan gaan voor de aankoop in binnen- of buitenland. Heel belangrijk: als dat in het buitenland een aankoop is, dan kan de bank dat ook financieren, maar dan zal de zekerheid ook in België moeten zijn.
Daar kom ik straks bij de zekerheden zeker en vast ook op terug. Dat kan ook gaan rond verbouwingen dat je gaat doen aan dat onroerend goed. Daar kan je ook een hypothecair krediet voor krijgen, maar dat kan evengoed zijn om een partner van wie je gescheiden bent te gaan uitbetalen, te gaan uitkopen.
Kan ook voor schenkingsrechten en erfrechten, dat kan effectief ook vallen onder hypothecair krediet. Als het valt onder een vennootschap, als je aankoopt als een vennootschap of het beroepsgebruik is meer dan 50%, dan vallen we onder de Belgische KMO-wet, en dan val je onder investeringskrediet.
Dit kan dan alleen dienen voor de aankoop van een onroerend goed in het binnenland of in het buitenland. Kan ook voor een nieuwbouw en uiteraard ook voor verbouwingen.
Welke documenten en bijkomende kosten?
Welke documenten moet je nu allemaal aanleveren? Uiteraard hebben wij heel graag de aankoopcompromis of een belofte tot aankoop. En als het gaat over een openbare aankoop of via Biddit, dan gaan we ook daar gaan vragen of dat je dat effectief kan aanleveren. Het EPC-attest is uiteraard ook een heel belangrijke, zeker als het gaat over duurzame investeringen, maar daar kom ik straks ook nog op terug.
En dan uiteraard ook alles wat te maken heeft met uw inkomsten. Die inkomsten, dat kan zowel zijn als eenmanszaak. Dan gaan we in vele gevallen de resultatenrekening gaan vragen. Als bedrijfsleider zullen wij uw 281.20 gaan vragen. En als je al een vennootschap hebt, dan zullen wij ook balans en de resultatenrekening gaan vragen en zeker en vast ook daar de detailgegevens van.
Er zijn uiteraard ook bijkomende kosten bij aankoop of bouw van een pand. Als het over bouw gaat, dan ga je uiteraard ook uw btw betalen. Daar moet je ook al rekening mee houden. Bij de aankoop ga je onder andere ook schattingskosten moeten betalen.
Nu die schattingskosten, ja, meestal werken de banken samen met erkende schatters en is daar ook een bepaalde vaste prijs afgesproken. Ik ga hier geen prijzen voor noemen, want het is afhankelijk van de grootte van het gebouw. Maar ook: is het een complexer gebouw? Is het een groot kantoorgebouw?
Ja, dan gaat dat een andere prijs zijn voor schattingskosten dan dat dat bijvoorbeeld gewoon een handelspand is met één verdieping erop. Maar reken ongeveer dat je toch ergens minimaal rond de 500 euro zal betalen voor uw schatting. Daarnaast zullen er uiteraard ook dossierkosten aangerekend worden.
Dossierkosten bij een hypothecair krediet, die zijn meestal vast. Dat is meestal ook een paar honderd euro. Bij een investeerderskrediet gaat dat meestal meegaan met 1. de grootte van uw krediet, maar 2. ook afhankelijk van welke waarborgen er allemaal gevestigd moeten worden voor die aankoop. En daarnaast betaal je uiteraard ook kredietaktekosten.
Ook afhankelijk van het bedrag van uw krediet dat je aangaat. Dat zijn kosten die rechtstreeks moeten betaald worden aan de notaris. En uiteraard zijn er ook registratierechten te betalen. Inzake die registratierechten: we zijn in België met drie gewesten. We gaan hier dieper ingaan op het Vlaamse, het Brusselse en het Waalse Gewest.
En typisch Belgisch zijn dat ook steeds andere tarieven. Voor het Vlaamse Gewest: als het gaat over uw eerste aankoop, dat is uw enige eigenaankoop die je zelf zal bewonen en je zit dus met het gedeelte van meer dan 50% privégebruik, dan ga je 2% registratierechten betalen. Voor alle andere zaken of alle andere panden die je koopt, ga je hier een registratierecht betalen van 12%.
In het Waalse Gewest hetzelfde verhaal. Daar ga je 3% registratierechten betalen als het uw eerste enige aankoop is. Voor alle andere aankopen gaan zij 12,50% aanrekenen. En voor het Brusselse Gewest rekent men effectief ook 12,50% aan. Daar houdt men geen rekening met eerste enige eigen woning, maar daar gaat men wel gaan kijken naar abattement, zoals ze dat noemen.
Daar gaan ze u een korting geven op uw registratierechten als uw aankoop minder is dan 600.000 euro als het een gebouw is, of 300.000 euro als het bouwgrond is. En dan zijn er eventueel ook nog wel bijkomende abattementen die verkregen kunnen worden, onder andere als je investeringen doet rond sustainability.
Dus als je bepaalde renovatiewerken gaat doen waardoor je uw EPC-label gaat verlagen, dan kan je bijkomende abattementen krijgen in het Brussels Gewest.
Welke kredietvormen en rentevoeten?
Welke kredietvormen zijn er nu allemaal en welke soorten rentevoeten hebben we allemaal? Ik heb het daarnet al gezegd: enerzijds het hypothecair krediet als het beroepsgebruik minder dan 50% is. We hebben ook het bulletkrediet of het overbruggingskrediet en uiteraard ook het investeringskrediet.Qua vormen van rentevoet heb je de mogelijkheid, de keuze tussen vaste rentevoet en variabele rentevoet. Ik ga daar graag met jullie dieper op in. Als het gaat over een hypothecair krediet, zoals ik daarnet ook al gezegd heb, dan is het doel effectief onroerend, maar het kan onroerend zijn volgens de parameters die ik daarnet allemaal vernoemd heb.
Het kan evengoed zijn voor schenkingsrechten, voor successierechten, voor het uitkopen van een partner, maar zeker en vast ook voor verbouwing en dergelijke meer. De terugbetalingstermijn, als het gaat over privé, dan kan men gerust gaan lenen op 30 jaar. Rentevoet, zoals ik al gezegd heb, kan je vaste rentevoet kiezen of variabele rentevoet kiezen.
En ook in terugbetalingsvormen kan je ofwel voor het degressieve systeem kiezen of voor constante maandsommen. Degressief systeem wil zeggen dat het kapitaal dat je geleend hebt, dat we daar gaan spreiden over de looptijd, over het aantal maanden van uw krediet, van de looptijd van uw krediet, en dat de interesten worden aangepast aan de hand van het nog openstaande saldo.
Dus dat wil zeggen dat uw maandsommen in het begin het hoogste zijn, want dan heb je nog heel weinig opgenomen en dat het degressief, dus eigenlijk daalt elke maand naarmate dat uw bedrag en interesten lager worden. Als je kiest voor constante maandsommen, dan gaan wij gewoon de interesten en het kapitaal samentellen en delen door het aantal maanden dat je uw krediet opneemt.
Leen je op 20 jaar, dan zal uw bedrag van kapitaal en interesten gewoon gedeeld worden door 240. Is het op 25 jaar, gaan we dat gaan delen door 300. Wat is een bulletkrediet? Een bulletkrediet, dat kan je aangaan om bepaalde onroerende goederen aan te kopen, te financieren. Maar waar dat je zegt van: kijk, beste bank, ik ga tussen twee en tien jaar iets krijgen, iets ontvangen, waarmee dat ik dit krediet onmiddellijk in één keer wens terug te betalen.
Dus dan kan je een bulletkrediet aangaan. Dat kan bijvoorbeeld zijn van: kijk, er vervalt binnen drie of binnen vier jaar een grote obligatielening die ik belegd heb. Ik wil die niet verkopen, want ik ga er op vandaag anders aan verliezen. Dan kan je toch een bulletkrediet nemen met onroerend doel, kan je dat ook gaan aankopen en kan je zeggen van: kijk, ik ga op het einde van dat krediet het kapitaal in één keer terugbetalen.
Uw interesten kan je terugbetalen volgens het maandelijkse systeem, trimestrieel, semestrieel of ook jaarlijks. En dan hebben we het overbruggingskrediet. Stel u voor: u geeft op vandaag een pand ter beschikking dat je al bewoont. U koopt iets nieuw, en de datum van aankoop en verkoop, daar zit een bepaalde periode tussen.
Dan kan je perfect zeggen van: kijk, ik ga een overbruggingskrediet nemen voor de aankoop van mijn nieuw pand. En van zodra dat die verkoop gebeurd is van het oude pand, ga ik in één keer dat overbruggingskrediet gaan terugbetalen. Je gaat effectief dan ook maar interesten betalen voor de periode dat je dat opgenomen hebt.
Heel belangrijk hierbij is wel dat dat maximum, of dat de termijnen daarvoor drie maand, zes maand of twaalf maand zijn, of er iets tussen, kan maximum eenmaal verlengd worden. Dus stel dat je uw verkoop niet binnen de twaalf maand hebt gerealiseerd, kan je eenmalig nog eens verlengen voor twaalf maand.
Dus je totale looptijd van een overbruggingskrediet is eigenlijk 24 maand en uw terugbetaling gebeurt ook ineens bij de verkoop van dat oudere pand. En de interesten kan je ook gaan kiezen om die maandelijks, driemaandelijks, zesmaandelijks of op het einde van de rit terug te betalen. Wat is een investeringskrediet?
Ik heb het daarnet ook al gezegd: bij een investeringskrediet is het doel onroerend, maar aankoop volledig, of voor het grootste gedeelte professioneel gebruik. In vele gevallen en in vele banken wordt daar een minimumbedrag op geplakt. Dus dat kan bij elke bank anders zijn.
De rentevoet, ook daar heb je meer mogelijkheden. Je hebt niet alleen de mogelijkheid om een vaste rentevoet te gaan nemen, maar je kan perfect ook zeggen van: kijk, ik wil dat mijn rentevoet evolueert met de kortetermijnrente. Kom ik straks wel nog eens op terug. Ook qua terugbetaling hetzelfde verhaal, daar kan je gaan kiezen.
Ik doe dat maandelijks, ik doe dat driemaandelijks, ik doe dat zesmaandelijks of ik doe dat op jaarlijkse basis. Ook hier het systeem van degressief, waar dat je effectief hetzelfde bedrag aan kapitaal betaalt. Uw interesten dalen naarmate ook dat uw kapitaal dat je al terugbetaald hebt ook aan het dalen is.
Of het verhaal van constante maandsommen. Dan gaan we terug ook interesten en kapitaal gaan samennemen. Delen we door bijvoorbeeld 15 jaar of een 180 maandsommen. Heel belangrijk als je voor dergelijke formule kiest: bij constante maandsommen bij een investeringskrediet is in het begin uw compartiment van interesten hoog en het kapitaal dat je terugbetaalt is laag.
Dat is heel belangrijk om weten dat je, stel nu je leent, neemt een krediet op vijftien jaar en na vijf jaar zeg je van: oké, ik heb iets anders gezien. Ik wil dit pand nu gaan verkopen. Dan ga je zien dat uw component van kapitaal dat je terugbetaald hebt nog niet zo hoog is. Stel je dat je dat verkoopt na twaalf jaar, dan gaat uw compartiment van kapitaal al een heel stuk lager zijn.
Het is belangrijk om heel goed te bepalen bij het aangaan van een investeringskrediet: oké, is dat iets dat ik vijftien jaar ga houden? En dan zou ik eerlijk gezegd gaan kiezen voor het degressieve systeem. Dan betaal je wel in het begin meer en ga je minder betalen naar het einde toe. Maar uw component van interesten in uw totaliteit gaat een pak lager zijn dan dat je kiest voor constante maandsommen.
Dan de verschillen in rentevoeten. De vaste rentevoet en variabele rentevoet. Als we gaan bekijken bij hypothecaire kredieten. Ja, vast is vast. Als je leent op vijftien jaar, dan ga je vijftien jaar aan een stuk dezelfde rentevoet hebben. Dat is eenvoudig. Als je kiest voor variabiliteit, dan zijn er bij hypothecair krediet, dus met het doel meer privé dan professioneel, dan heb je heel wat mogelijkheden.
Daar is zelfs de mogelijkheid dat je niet alleen jaarlijkse herziening, driejaarlijkse herziening, vijfjaarlijkse herziening... De eerste tien jaar vast en dan na vijf jaar en nog eens na vijf jaar variabiliteit. Maar zijn er ook mogelijkheden dat je een cap of een floor op uw rentevoeten zet.
Cap wil zeggen dat uw rentevoet maar maximum kan stijgen met percentage x. Floor wil zeggen dat uw rentevoet niet lager kan of een bepaalde bodem. Het zegt een stukje het zelf. Als je dit hier gaat gaan bekijken, heb je de mogelijkheid van jaarlijkse herziening. Oké, je hebt mogelijkheid dat die met 3% stijgt, maar oneindig gaat gaan dalen.
Je hebt een 5-5, dat wil zeggen dat hij zowel plus als min met 5% kan stijgen. Nu heel belangrijk: als je bijvoorbeeld kiest voor een jaarlijkse herziening met een plus drie. Per jaar kan er maximum 1% bijkomen en uw maximale rentevoet is maximaal het dubbele. Dus stel dat je vandaag leent aan, ik zeg nu maar iets, 3,15%, en je zit met een cap van plus drie, dan gaat uw rentevoet maximum 6,15% zijn.
Tuurlijk, we hopen uiteraard dat dat nooit zo hoog komt. Nu, ik ben 37 jaar actief in de bank. Mijn eerste hypothecaire krediet dat ik toen gegeven heb, was aan een rentevoet van 14%. Dus we hopen dat deze tijden niet meer terugkomen.
En dan heb je de mogelijkheid om vijfjaarlijkse herziening of 10-5-5.Maar dat zie je hier op de slides welke impact dat dat geeft. Bij investeerderskrediet heb je uiteraard ook de mogelijkheid van vaste rentevoet. Vast is vast, zoals ik daarnet gezegd heb. Hier heb je wel de mogelijkheid bij een variabele rentevoet om niet alleen na één jaar, drie jaar, vijf jaar, uw herziening te hebben, maar kan je uw rentevoet laten mee evolueren met de EURIBOR drie maand of zes maand. Dus eigenlijk met de kortetermijnrente.
Nu, tot twee jaar geleden was de kortetermijnrente heel laag. Dit was een vorm die heel veel genomen werd. Op vandaag is het verschil tussen kortetermijnrente en langetermijnrente niet zo hoog. Maar op vandaag zien we toch regelmatig dat mensen die een groot investeerderskrediet aangaan, dat die eventueel, om mee te profiteren van de rentes, dat zij hun krediet gaan opsplitsen in twee.
Een stukje krediet met een vaste rentevoet, een stukje krediet met een variabele rentevoet. Maar elke situatie is anders. Dit is wel belangrijk dat je dat bespreekt met uw bankier. Wat uw plannen zijn, wat uw visie is en ook rekening houdende met de huidige economische context. Als je een woning bouwt, dan zit je effectief met een opnameperiode.
Nu heel belangrijk daarbij is om te weten: zolang uw opnameperiode loopt, betaal je geen kapitaal terug. Je betaalt alleen interesten op uw opgenomen gedeelte. En als het gaat over een investeringskrediet ga je, als je bijvoorbeeld meer dan zes maand uw opnameperiode aan het lopen hebt, ga je eventuele reserveringsprovisie nog betalen op uw niet-opgenomen gedeelte.
Maar heel belangrijk: zolang het niet volledig is opgenomen, betaal je geen maandsommen terug. Dus dat is misschien wel belangrijk om weten. Nu die opnames: wanneer gaat de bank u effectief centen op de rekening plaatsen of uw centen op de rekening plaatsen? Dat is als je facturen aanlevert, als je ondertekende offertes aanlevert. Dus ondertekend door de koper en de verkoper.
Dat is in vele gevallen als er voorschotten gevraagd worden bij bijvoorbeeld keukens of badkamers die geplaatst worden. Dus dat is perfect ook mogelijk. Uw bonnetjes die je hebt door aankopen in doe-het-zelfzaken, ook die kan je verzamelen, want heel veel banken gaan bepaalde minimumbedragen zetten om een vrijgave te doen, maar die kan je perfect allemaal verzamelen en daar zal effectief ook uw vrijgave van gebeuren van de centen die je met die aankopen gedaan hebt.
Financieel plan en terugbetalingscapaciteit
Oké, dan hebben we het over de financiële situatie, het financieel plan en de terugbetalingscapaciteit. Wat moet er hier aangeleverd worden? Ja, dat is ook terug een beetje afhankelijk van wie de aanvrager van het krediet is. Ben je een starter? Dan gaan we altijd vragen naar een financieel plan. Is uw partner ook werkzaam in de privé? Zullen we op dat vlak ook wel gaan vragen om ook hun loonattesten of andere uitkeringsattesten om die bij te voegen bij de aanvraag.
Is dat een bedrijfsleider? Dan gaat men zijn fiche gaan opvragen. En we gaan, als het een vennootschap is, ook gaan kijken van: oké, welke dividenden zijn er uitbetaald geweest? En gaan we een detail gaan vragen van uw balans, van uw resultatenrekening, als je al enkele jaren zou bestaan.
Is dat niet zo? Je bent bijvoorbeeld nog maar een jaar bezig en uw cijfers zijn bijvoorbeeld nog niet gepubliceerd, dan zullen we de tussentijdse cijfers opvragen om die aan te vragen via uw accountant, zodanig dat we ook dit kunnen gebruiken om uw aanvraag te staven.
En hier zie je dan alle soorten documenten die kunnen gebruikt worden om uw inkomsten te gaan bewijzen. Bij loontrekkenden gaan we uitgaan van het gemiddelde van de laatste drie maanden dat uw inkomen er is. En daar gaat men een gemiddelde van nemen dat meegenomen wordt voor de terugbetaling van de terugbetalingscapaciteit.
Als uw partner of je zelf ook nog bepaalde vervangingsinkomsten hebt, of u heeft een ziekte-uitkering hier en daar, dan gaan we ook daar de attesten van opvragen. Of als dat via de rekening binnenkomt, dan kunnen we dat uiteraard ook op deze manier bekomen. We houden ook rekening met het feit dat je maaltijdcheques krijgt bij uw werkgever, of bijvoorbeeld uw partner.
En of die partner ook een beroepswagen heeft van de werkgever uit. Dat zijn allemaal factoren waar dat we mee gaan rekening houden bij de berekening van uw terugbetalingscapaciteit. Want als dat effectief een bedrijfswagen is, liggen meestal die kosten bij de werkgever van die persoon, waardoor dat er eigenlijk meer beschikbaar inkomen is om uw terugbetaling te gaan doen van uw maandsom.
Als we zuiver en uitsluitend spreken over hypothecair krediet, moet je ervan uitgaan dat maximum een derde van uw totale inkomen besteed wordt aan de financiering of de terugbetaling van uw krediet.
En dan hebben we de berekening van uw terugbetalingscapaciteit. Zoals ik daarnet gezegd heb, we gaan gaan kijken van: oké, als dat een krediet is met maandelijkse terugbetalingen, dan kijken we naar het kapitaal en interesten samen. We bekijken dat op jaarbasis of op maandbasis van: oké, als we dit inkomen hebben, wat is eigenlijk de maximale maandsom die daaraan kan besteed worden?
We gaan ook gaan kijken naar uw eigen inbreng. Nu, dit is belangrijk, ook in het bepalen van uw rentevoet. Bij hypothecaire kredieten ben je niet echt verplicht om een eigen inspanning te gaan doen, maar wat dat de banken altijd zullen vragen, dat is de kosten waar ik daarnet over gesproken heb, dat je die minimaal zelf kan dragen.
Heel belangrijk is ook wel dat er gekeken wordt naar de quota dat je leent. Stel: een huis kost of uw pand kost 500.000 euro dat je aankoopt. Je zegt van: oké, ik ga alle kosten zelf betalen, maar de rest wil ik 100% gaan lenen. Dan kan ik u garanderen dat uw rentevoet hoger zal zijn dan dat je zou zeggen van: ik ga er zelf 10, 20 of 30% gaan insteken.
Als je leent via een investeringskrediet, dus grootste gedeelte of 100% aankoop beroepsgebruik, dan vragen we toch wel een eigen inspanning. Die eigen inspanning zien we graag toch wel rond de 20% liggen. In bepaalde sectoren wordt die eigen inspanning zelfs gevraagd naar 30%. En zeker en vast als het gaat over de aankoop van een onroerend goed om te gaan verhuren, dan vragen we toch ook minimaal dat er 30% eigen inspanning wordt geleverd.
Voor de berekening van uw terugbetalingscapaciteit gaan we effectief ook gaan kijken van: oké, zijn er ook huurgelden die eventueel wegvallen? Zodanig dat dat ook een impact heeft op, als het een bedrijf is dat leent, dat op vandaag een loods huurt en hij gaat nu een loods kopen, uiteraard zal hij als hij zegt van: oké, ik ga die loods niet meer verder huren, zullen die kosten dan ook gaan wegvallen. Wat dan ook een impact heeft op de berekening van uw terugbetalingscapaciteit.
Daarnet zie je hier staan van: oké, die eigen inspanning. Stel dat je zegt van: oké, die eigen inspanning, ik ben nog jong, ik ben een starter, ik heb die middelen nog niet. Ik ga een... of ik heb op vandaag een zaak, een vennootschap. Ik wil daar een onroerend goed op kopen. De bank vraagt mij 20% eigen inspanning. Ik heb die niet. Dan kan de WinWin-lening toch wel een oplossing zijn. Een WinWin-lening kan gegeven worden door particulieren aan bijvoorbeeld een vennootschap, maar kan perfect ook aan een eenmanszaak zijn.
En in vele gevallen, zeker als dat gelden zijn die komen van bloedverwanten tot de tweede graad, zullen de banken dat ook wel aanschouwen als een eigen inspanning. De persoon die het geld geeft, die mag u per persoon 75.000 euro geven. De persoon die ontvangt, of de vennootschap die ontvangt, die mag in totaal 300.000 euro ontvangen.
Nu, dat is geen blanco cheque dat je geeft aan die mensen. Je krijgt daar ook wel iets voor terug. Als je dit doet in 2026, dan mag je samen met die partij die u die centen geven, kan je afspreken om daar een rente aan toe te kennen. Er moet een rente toegekend worden, en die ligt tussen de 2,25% en de 4,5%.
Dus als je met die partij afspreekt van: kijk, ik of partij x geeft u 75.000 euro en jij zegt van: kijk, ben je akkoord met 3%? Dan is dat een documentje dat opgemaakt wordt, want dat is heel eenvoudig te doen. En dan gaat die persoon jaarlijks of maandelijks een interestvoet krijgen van de 3%.
Heel belangrijk als je dit doet: die kredieten of die WinWin-leningen die gegeven worden, die moeten wel dan in de vorm van een bulletkrediet gegeven worden. Remember wat ik in het begin ook gezegd heb. Dat wil zeggen, dus dat is een maximumlooptijd van tien jaar. Maar dat wil eigenlijk zeggen: als je een krediet lopen hebt of gevraagd hebt op tien jaar, dat de terugbetaling van deze WinWin-lening maar gebeurt op de dag na uw tien jaar dat uw krediet afloopt.
Dus dat is wel een heel belangrijke. Nu, de persoon die dat geld geeft, die krijgt niet alleen een interest. Belangrijk ook daar nog bij: hij moet er wel roerende voorheffing op betalen, maar daarenboven krijgt hij ook nog jaarlijks een belastingkrediet van 2,5%. Dus jaarlijks zolang het krediet loopt of de WinWin-lening loopt, mag die persoon in zijn personenbelasting 2,5% inbrengen van het bedrag dat er op dat moment aan WinWin-lening gegeven is.
En stel dat de zaak, maar daar hopen we nooit op uiteraard en daar gaan we ook nooit van uit, stel dat de zaak toch binnen die tien jaar dat je bijvoorbeeld die WinWin-lening gegeven hebt, dat de zaak op de fles gaat, dan gaat toch die persoon nog 30% recupereren van zijn inbreng. Meer info kan je daarover vinden, samen met andere alternatieve financieringsvormen, op de website van PMV.
En er is trouwens ook al een opname gebeurd voor de Starters GPS rond dit thema, die je ook in die uitzending kan herbekijken. Nu, die terugbetalingscapaciteit, hoe wordt die berekend? Ik heb het daarnet al vernoemd hoe het werkt voor een hypothecair krediet, hoe werkt het voor een investeringskrediet?
We gaan uit van het nettoresultaat, dus na belastingen. Daar gaan we de afschrijvingen bijtellen. Dan doen we de correcties met waardeverminderingen en terugnames op waardeverminderingen. En wat we er ook uit gaan halen, dat zijn de niet-recurrente opbrengsten en niet-recurrente kosten. Ik zeg nu maar iets, je hebt in een bepaald jaar een zware kost moeten betalen ergens in een proces.
Ja, dat is een eenmalige kost, dus die gaan we uiteraard eruithalen, want die ga je de komende jaren niet hebben. Dan, als we die zaken doen, dan komen we aan de cashflow, om te gaan kijken of dat dat krediet terugbetaalbaar is.
We gaan kijken naar de kredieten op lange termijn die binnen het jaar vervallen en gaan we ook gaan kijken naar uw jaarlijkse kost van uw kapitaal en uw interesten van dit nieuwe krediet. Die twee samengeteld trekken we af van de cashflow. Als dat bedrag onderaan het lijntje positief is, en dat zien we uiteraard het liefst, dan zal je normaal gezien zonder veel problemen het krediet kunnen terugbetalen.
Zekerheden
Dan hebben we het over het aspect van de zekerheden. Nu, als het gaat over onroerend goed, dan zijn er eigenlijk twee zekerheden die er altijd zijn. Dat is zowel de hypothecaire inschrijving als het hypothecair mandaat. Wat is het verschil tussen de beide?
De hypothecaire inschrijving geeft de bank aan wie de hypotheek gegeven is, geeft de mogelijkheid op het moment dat het krediet fout loopt of fout aan het aflopen is, of fout afgelopen is, dan gaat de bank de woning of het pand kunnen laten verkopen.
Uiteraard moeten eerst btw-schulden, RSZ-schulden en belastingschulden terugbetaald worden. Alles wat dan nog overschiet van de verkoop zal gebruikt worden om het schuldsaldo hopelijk volledig te kunnen terugbetalen. Die hypotheek heeft een looptijd van 30 jaar. Zoals ik daarnet al vernoemd heb bij de kosten, is dat ook een kost die je moet betalen aan de notaris voor die inschrijving.
Hypothecair mandaat, dat is eigenlijk... ik noem dat een beetje een gentleman's agreement die gesloten wordt tussen de bank en de ontlener. Waar je zegt van: kijk, ik geef de onherroepelijke volmacht aan de bank op het moment dat het slecht begint te gaan, dat dat mandaat automatisch wordt omgezet in een hypotheek.
Op dat moment heeft ook de bank een zekerheid als het echt foutief afloopt, dat zij dan terug hetzelfde kunnen doen zoals hetgeen dat ik daarnet vermeld heb bij de hypothecaire inschrijving. Waarom doen we in vele gevallen die opsplitsing? Dat is gewoon een kost die bespaard word. Ik heb het gezegd ook bij de overlopen van de kosten.
Als je full hypothecaire inschrijving zou nemen, dan is uw kost veel hoger dan dat we een stukje via de inschrijving doen en de rest via een mandaat. In vele gevallen, zeker en vast als het over investeringskredieten gaat, zal de bank een controlehypotheek nemen, die afhankelijk van de grootte van het krediet een bepaald bedrag zal zijn.
In vele gevallen is dat 25.000 of 50.000 of 100.000, en de rest wordt dan gegeven op mandaat. Als het gaat over een hypothecair krediet zal men in de meeste gevallen effectief gaan kiezen voor een volledige hypothecaire inschrijving. Heel belangrijk ook nog om te vermelden, ik heb dat daarnet niet vermeld bij het overlopen van de kosten, als je een beroepsgebruik volledig hebt, uw kosten die je allemaal maakt voor de aankoop van dat pand en al die andere kosten die ik daar vernoemd heb, die kan je effectief ook fiscaal gaan inbrengen. Die worden effectief geboekt als een post zes in uw balans en resultatenrekening.
En dan het laatste puntje hierbij is effectief die kwalitatieve klantenrelatie. En dat heb ik ook in het begin al aangehaald. De banken zijn niet meer zomaar bereid om alleen bank te zijn, uitsluitend voor het krediet. We zien heel graag het totale plaatje via de bank binnenkomen. Dus als je dergelijk krediet aangaat of aanvraagt bij een bank waar u nog niet klant bent, dan zullen die ook heel graag hebben dat u uw inkomsten daar ook laat binnenstromen.
Dat je eventueel ook daar uw verzekeringen neemt en zeker en vast ook uw spaartegoeden gaat gaan neerleggen.
Duurzaamheid
Heel belangrijk, en belangrijker en belangrijker aan het worden, dat is ook alles wat te maken heeft met sustainability, met duurzaamheid. Nu, er worden heel veel initiatieven genomen om investeringen die je doet, renovaties die je doet, om die ook een stukje een incentive te gaan geven. Ik wil daar eerst nog twee zaken bij vermelden.
Bij EPC, dat is een energieprestatiecertificaat. Dus je hebt een energiescore die je hebt op dat certificaat, waar dat er gaat uitgedrukt worden in kilowattuur per vierkante meter wat dat uw verbruik is.
En uw EPC-attest of uw score die u daar krijgt, die gaat ook een stukje mee gaan bepalen wat ook een stuk de kostprijs wordt van uw woning en welke impact dat dat kan hebben als je bepaalde investeringen doet om die score naar beneden te trekken.
Nu, dat heeft met van alles te maken. Dat heeft te maken met dubbel glas, zonnepanelen plaatsen en dergelijke meer. Alles staat hier op de slide vermeld. Maar dit allemaal gaat gaan bepalen wat 1. uw energiescore is en 2. ook wat uw EPC-score zal zijn.
Nu, waarom is dat zo belangrijk? Nu, je moet er geen tekening bij maken. In de huidige tijd, de rentes zijn enorm aan het stijgen. Een studie van de universiteit heeft ook laten aantonen dat hoe lager uw EPC-score, dus dat wil zeggen hoe beter dat je bij een A komt, hoe meer uw woning effectief waard is en hoe meer men ook voor die woning wil betalen.
Nu, welke incentives worden er op vandaag gegeven door de banken? Ik kan nu in eerste instantie spreken voor hetgeen dat geldt voor ING. Stel: het verhaal van een hypothecair krediet. Je koopt een woning aan, je krijgt uw hypothecair krediet en u heeft op vandaag bijvoorbeeld een EPC-score F. Dan is het zo als je binnen de vijf jaar bepaalde investeringen doet om je EPC van een F bijvoorbeeld naar een D te laten zakken en je levert het nieuwe EPC-attest aan aan de bank, dus binnen die periode van vijf jaar, u doet dat bijvoorbeeld in het tweede jaar, dan ga je voor de rest van uw looptijd, dus van zodra dat je dat EPC-attest binnenbrengt, ga je voor de rest van uw looptijd van uw krediet een bijkomende korting krijgen op de rentevoet die je toen gekregen hebt. En die bijkomende korting zal gelden tot het einde van de looptijd van uw krediet.
Stel dat je na vier jaar zegt van: kijk, ik ga nu ook nog, ik zeg nu maar iets, geothermie doen, of ik ga zonnepanelen leggen. De eerste investering was bijvoorbeeld dubbel glas en isolatie, en je komt terug met een verbeterd EPC-attest binnen die vijf jaar, dan gaat de bank, dus bij ING gaat men op dat moment een bijkomende korting teruggeven, terug voor de rest van de looptijd van uw krediet.
Dus als je binnen de vijf jaar verschillende EPC-attesten aanlevert, krijg je bijkomende kortingen die blijven lopen tot het einde van de looptijd van uw krediet. Dat is als het gaat over hypothecair krediet. Als het gaat over een investeringskrediet, dan heeft de bank vanuit Europa een budget gekregen waarin investeringen die te maken hebben met sustainability, dat we daar bijkomend een rentekorting mogen geven van 25 basispunten. Dus stel: het krediet is vandaag aan 4%, dan ga je voor die investering die je doet voor die sustainability of voor die duurzaamheid op uw gebouw te gaan verbeteren, kan je een korting krijgen van 25 basispunten.
Daarenboven: stel dat je vóór die investering, ik zeg nu maar iets, u heeft jaren geleden bedrijfsgrond gekocht, u heeft daar een bedrijfsgebouw opgezet, u heeft dat geleend via een andere bank en die heeft daar een hypotheek en een mandaat opgenomen die nog altijd loopt, en u zegt op vandaag: ik ga heel mijn bedrijfsterrein en eventueel de gronden die ik daarrond heb, ik ga dat helemaal volleggen met zonnepanelen.
Als je dergelijke investering nu wenst te doen, dan kan je perfect naar bijvoorbeeld ING komen om te profiteren van die 25 basispunten korting. Waarborgen kunnen wij niet nemen, want die liggen bij de andere bank. Maar dan kunnen wij ook een beroep doen op het Europees Investeringsfonds om 50% van die investering die gebeurt te laten indekken door Europa.
Dus dat zijn toch wel mooie incentives die we op die manier zowel privé als zakelijk kunnen bekomen. Een handige tool daarvoor is de ING Sustainable Buildings Guide. Da's de SBG, die u gaat ondersteunen om te gaan kijken: als je duurzame renovatie doet, welke impact heeft dat? Want hoe ga je anders gaan bepalen dat je door deze of deze maatregelen te doen, dat dat een positieve impact gaat geven op uw EPC en energiescore?
Deze tool is een gratis tool. Iedereen kan daar gebruik van maken. Je kan gewoon inloggen met Itsme. En meer dan 90% van de gebouwen in België staan daar op met hun huidige EPC-score, met hun CO₂-uitstoot die er op vandaag is, en houdt ook rekening met de maatregelen die je eventueel al genomen hebt.
Stel dat als je daar op klikt en uw gebouw staat daar op en je zegt van: ja, maar ik heb ook al zonnepanelen gelegd en de impact zie ik hier nog niet van. Dan kan je dat zelf aanpassen welke maatregelen dat je al gedaan hebt. En dan kan je perfect gaan simuleren door bijvoorbeeld maatregel x of y te nemen wat u die maatregel zal kosten, wat uw impact zal zijn op uw CO₂-uitstoot en wat ook de impact zal zijn op uw EPC-score.
Dus als je hier zou zeggen van: oké, ik bekijk hier mijn gebouw, dat staat hier op vandaag op een D. Ik ga daar, ik zeg maar iets, geothermie op doen en ik kom op B, dan ga je perfect zien van oké: wat gaat mij dat kosten of wat is de impact van die investering te doen?
Maar zeker en vast ook: wat gaat de invloed zijn op mijn CO₂-uitstoot en ook op mijn energieverbruik? Dus ik denk dat dat een zeer handige tool is om zelf een keer te gaan bekijken van oké, als ik bepaalde maatregelen neem, wat gaat de impact zijn? En zoals daarnet gezegd, kan je daar ook incentives voor krijgen.